“小区公共收益成为一笔糊涂账？定期公开收支是关键”

【收益、业主、小区、房地产企业、房地产、维修、业委会、设施】去年08月18日，鸭寮街表示，由于房地产企业擅自作为维修经费使用，业委会没有账户管理就很难使用——

小区的公共收益不能“糊弄”

“公共利益是业主的钱。 自己的钱自己怎么还呢？ ”沈阳市于洪区某小区业主委员会主任吴佳说。

7月26日，吴佳带着320位反对“房地产将公共收益用于支出”的业主的签名找到了房地产企业，但以“补充专项维修经费后，没有余额”为由被拒绝。 业主一年多来一直在追求公共收益，但至今没有任何成果。

2003年施行的《物业管理条例》第11条的确定规定，有关权利共享和共同管理的重要事项由业主共同决定。

据劳动日报记者采访，现实中，公共收益被房地产企业随意录用，业主委员会难以监管，经常面临欠费等不自然的情况。

不动产账目清晰，“混乱”

吴佳住的小区年竣工，共有1000多户业主。 《沈阳市房地产管理条例》于2019年1月1日施行后，房地产企业按规定公布了上一年的公共收益情况。 年间，园区电梯广告、停车场租赁及南北商铺租赁等共收到42万多元。 然后公布的是公共收益的主要支出项目，维修垃圾桶、花坛、路灯等公共设施，结余为零。 这受到了许多业主“随意使用公共收益”的质疑。

小区的公共收益，谁用，怎么用？ 是业主委员会、房地产企业双方争论的焦点。

根据我国《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营时，业主取得的收益主要应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主会议的决定采用。 “也就是说，公共收益不一定要用于补充维修资金，业主大会也可以决定如何使用。 ”吴佳说。

该小区房地产企业维修负责人张国鑫为企业感到不满。 《沈阳市物业管理条例》施行以来，企业严格执行规定，取得的公共收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，其余部分按照业主会议的决定予以采用。 据他介绍，房地产企业在年不动产费征收率不足70%的情况下，没有将年公共收益用于弥补不动产费收入的不足，相反也用于小区公共设施的维修。 新条例实施后，企业账面无结余，经得起第三方的审定。

“这家房地产企业使用公共收益的程序是错误的，业主不同意表决。 》上海段和段(沈阳)律师事务所的孟宇平律师，根据5月28日第十三届全国人大三次会议通过并于2021年1月1日施行的民法典第二百七十八条的规定，利用共有部分从事经营活动的，参加投票并与专有部分面积四分之三以上的所有者参加投票的人数的四分之三以上。 孟宇平认为，即将施行的民法典也表明，只有大部分所有者同意后才能使用，而不是用完后再通报。

委员会理财，很难监管，不知道怎么花

2019年9月至10月，沈阳市铁西区新湖明珠城区向2000多业主提供了每桶25万元的公共收益。 这让沈阳铁西区另一个小区的业主们羡慕不已。 该小区业委会经过讨论，想平均发放小区3年的剩余公共收益16万元，但遭到了社区的反对意见。 “不提倡平均分配，合理运用公共性收入是正确的行为，认真编制年度预算很重要。”

其实，这个公共收益在提出均等分割方案之前，连存放的银行账户都没有。 2019年3月，经协商，房地产企业将剩余的公共收益交给了业委会。 小区业委会主任黄欢告诉记者，业委会不具备法人资格，没有组织机构代码，开户困难，最后只能开立个人账户保管资金。

“不能监督，没有监督，这么多钱在我的账户里，我会很恐慌。 ”黄欢说。 她曾提出设立有报酬的兼职工作“公共收益会计”，报酬从公共收益账户支出，负责公共收益的会计管理，但结果遭到行业委员会成员的一致反对。 有人提议用这笔钱为小区建立儿童游乐场，很快遭到家里没有孩子的业主委员会成员的反对；有人建议将房地产公司二楼的闲置房间设置在居民活动室，购买一些室内健身器材和娱乐设施，但遭到一些人的反对

其实，最初该小区的房地产企业提出将公共收益转为房地产专项维修资金的滚动保存采用，但《沈阳市房地产专项维修资金管理办法》中也有相关规定。 这个提案也很快受到了业主们的质疑。 “我们一年付几千元的不动产费，不需要维持公共设施，为什么还要花收益的钱呢？ “如果专项维修资金投入使用，则需要召开业主会议、审查房屋管理局等多种手续，很可能无法获得收益。 ”

无论由谁管理，特别会计专用、定期公开收支都是关键

“其实不管钱躺在谁的账上，关键是要知道那笔钱是怎么花的，在哪里花的。 是特别会计专用的，定期公开收支情况。 ”孟宇平解释说，所有者们不应聚焦于如何追讨公共收益，而应聚焦于如何依法将这笔钱用于“刀刃”。

根据《沈阳市物业管理条例》第三十八条，物业服务公司应当公布公共收益收支情况。 业主会议或者业主委员会要求对公共收益进行核定的，物业服务公司应当予以协助。

“我们缺乏了解法律和评鉴的专家。 ”吴佳说。 任业主委员缺乏法律、财务相关的专业信息，一些体会围绕电脑查阅法律。 她希望公益法律顾问、财务专家帮助行业委员会，不要引起多个房地产和行业委员会之间的纠纷和冲突。

黄欢说，虽然钱没有平均分配，但她和其他行业委员会成员正在考虑起草公共收益录用方案。 其中70%设立公共设施专项维修基金，20%举办亲子、敬老、科普等活动，10%用作疫情防控准备金。 她相信，虽然“花钱”的过程很麻烦，但值得各业主受益。

(接受采访对象的要求，部分化名) ) )。

刘旭

折篇:张悦鑫

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